红网时刻新闻7月15日讯（记者 戴丹 通讯员 张成）“未来，这里将精准导入新能源产业链企业，深度契合全县新能源汽车产业布局。”在长沙县001号地块，项目负责人表示，眼前这片曾经因市场变化和资金问题闲置3年的地块，即将变身新能源产业链的集聚区。

这是长沙用好用活土地储备专项债，激活存量闲置土地的一个生动缩影——今年以来，湖南省成功发行三批土地储备专项债券，合计发行金额238.54亿元，释放出加速盘活存量闲置土地的强烈信号。作为核心实施区域，长沙精准开展共24宗、约1456亩存量闲置土地的收储整理。

目前，长沙正加速推进第三批土储专项债支持的9个新项目收储工作。

穿透式联审筑牢风控防线

今年2月，长沙发布土储专项债收储征集公告后，吸引了大量申报单位，涉及存量土地90余宗，资金需求逾300亿元。如何从海量项目中选出“优质股”？

“长沙开展多部门联审，给每块地做‘全面体检’。”长沙市自然资源和规划局工作人员介绍，该局联合发改、财政等部门创新构建了“三线穿透式审核”体系：先看“基础”，重点关注地段优质、重点困难企业及收益自平衡的地块；再评“潜力”，根据成熟度和风险收益比动态淘汰低效项目；最后定“底线”，以“项目收益覆盖倍数”为刚性门槛，并贯穿“收储、出让、资金回笼”全周期。

望城区W49项目地块脱颖而出，它毗邻海归小镇、湘商总部基地，旁边还有湖南师大附中新校区在建，“区位优势+预期收益”双突出，最终入选。

通过“准入有门槛、审核有依据、退出有保障”的闭环设计，实现土地资源盘活与财政资金安全的双赢。据介绍，长沙还创新推行“20%签约预付+80%交付结算”的分期支付模式，成功将收储全流程压缩至6个月内，显著提升了效率，也为第三批9个新项目的加速实施奠定了坚实基础。

双轨定价助力政企共赢

随着土储专项债发行加速，收储定价既受政策上限约束，也受市场下限约束，如何兼顾资金效益与企业权益，一直是地方收地过程中面临的核心挑战。

为加快项目落地，长沙深耕政策空间，创先推出“集体决策+政企协商”双轨定价机制，将规范化决策与市场化议价深度融合。一方面，通过专业评估、集体决策确定基础收储价格；另一方面，建立灵活的政企协商渠道，在基准价上动态调整补偿方案，有效回应企业关切，化解其对“折价收地”的顾虑。

开福区长房地块便是双轨定价机制的典型实践。市土地收支专班依据政策框架，综合原始成本与市场趋势确定评估价，确定了收储补偿基准价；在后续协商阶段，政企双方经过多轮深入沟通，就该价格达成了共识。

“这种紧密互动的模式，既符合‘收储价格就低确定’的政策，又尊重了企业合法权益，也确保了财政资金安全。”长沙市土地储备中心负责人表示。

空间重构激活地块新动能

土储专项债作为盘活存量土地的关键工具，不仅要解决土地闲置问题，更要推动城市功能优化与产业升级。天心区南湖片区在湘江沿岸布局商业项目，既优化“山水洲城”天际线，又激活片区产业；开福区鹅秀地块经土储专项债收储后，导入城市更新项目，带动片区功能重塑。据长沙市土地储备中心最新数据显示，得益于高效的工作机制与创新举措，前两批24宗地块收储效率显著提升：其中20宗已提前完成收储任务，剩余4宗预计7月底全面收官。

“土储专项债不是简单收储，而是通过空间重构实现资源增值。”长沙市自然资源和规划局负责人表示，“空间重构、功能适配、债务平衡”的创新实践，为破解城市更新与产业转型协同难题提供了可复制的“长沙样本”。

随着第三批土储专项债9个项目的获批，长沙将进一步探索“土储专项债+城市更新”联动模式，释放土地资源潜能，为房地产长效健康发展注入新动能。